En 2023, un couple achète une maison avant de découvrir que les planchers contenaient
de la vermiculite amiantée, un matériau isolant courant avant les années 1990, mais aujourd’hui controversé. Le couple réclame aux vendeurs 15 000 $ pour les travaux de désamiantage au motif qu’il s’agit d’un vice caché. Les vendeurs, de leur côté, ont demandé 5 000 $ pour abus de procédure.

La Cour a rejeté les deux demandes. Pourquoi ? Parce que, même si l’amiante est invisible à l’œil nu, la maison restait habitable et sécuritaire. En clair, il n’y avait pas de déficit d’usage : la maison pouvait être utilisée normalement. La Cour a conclu que la vermiculite contenait de l’amiante, mais qu’il ne s’agissait pas d’un vice caché. Il a souligné plusieurs éléments importants :

– La maison reste habitable et sécuritaire ;
– Il n’y a aucune preuve que des fibres d’amiante se dégagent dans l’air ;
– Les acheteurs n’ont posé aucune question sur la présence d’amiante lors de la vente;
– Les vendeurs n’ont pas violé leur obligation de délivrance ;
– Aucune clause du contrat ne mentionnait ce point et aucune obligation légale n’a été
violée.

En clair, la seule présence d’amiante ne suffit pas à établir un vice caché. Selon la Cour, l’amiante ne causait aucune perte fonctionnelle et aucun danger prouvé pour le occupants. Donc, pas de vice caché. La Cour précise que même si les vendeurs avaient connaissance de la présence d’amiante, cela n’aurait pas changé l’issue du litige tant que le matériau est stable et sans risque.

Alors, quand est-ce qu’on parle de vice caché ?
Pour constituer un vice caché au sens de la loi, le vice doit être : a) grave (rend le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou diminue tellement son utilité que l’acheteur n’aurait pas payé le même prix; b) inconnu de l’acheteur au moment de la vente; c) caché; et d) antérieur à la vente. Ces quatre conditions sont cumulatives et doivent être satisfaites pour que la Cour conclut à un vice caché. La garantie légale de qualité protège les acheteurs, mais pas pour tout. Elle ne les protège pas contre des vices de peu d’importance, des vices apparents, des vices connus de l’acheteur ou des vices qui ne nuisent pas à l’usage résidentiel de la propriété, comme la simple présence d’amiante à l’intérieur des murs ou sous le plancher. La loi prescrit qu’un vice apparent doit pouvoir être constaté par un acheteur, sans recourir à un expert.

En terminant, il est toujours recommandé de procéder à une inspection préachat avant d’acheter une propriété, de lire attentivement la déclaration des vendeurs et de s’informer des normes qui étaient en vigueur à l’époque de la construction de la propriété convoitée. L’acheteur doit être prudent et diligent dans son processus d’acquisition et le vendeur doit déclarer tous les facteurs pouvant affecter la propriété.

Sources :
Code civil du Québec : art. 1726
Réf.: Boucher c. Fortin, 2025 QCCQ 2021.
Pour lire le jugement au complet : https://canlii.ca/t/kcgkd